De Vlaamse regering voerde vanaf 1 januari 2026 een belangrijke koerswijziging door in de fiscaliteit van familiale vennootschappen. Waar het gunstregime jarenlang een krachtige hefboom was voor vermogensplanning, werd het toepassingsgebied nu duidelijk afgebakend. Eén element springt eruit: residentieel vastgoed wordt expliciet uitgesloten. De Vlaamse decreetgever maakt daarmee expliciet komaf met het zogenaamde ‘fiscale achterpoortje’ waarbij residentieel vastgoed via een familiale vennootschap fiscaal gunstig kon worden geschonken of vererfd.
Wat verandert er concreet?
Tot eind 2025 konden aandelen van familiale vennootschappen onder bepaalde voorwaarden fiscaal gunstig worden overgedragen tegen een schenkbelasting van 0% en een erfbelasting van 3% of 7%. Dat regime was oorspronkelijk bedoeld om de continuïteit van ondernemingen te waarborgen. Tot eind 2025 kon residentieel vastgoed binnen een familiale vennootschap toch mee genieten van het gunstregime, zolang daarnaast een effectieve economische activiteit werd aangetoond.
In de praktijk werd echter vaak ook privévastgoed ondergebracht in een vennootschap om mee te genieten van dit voordeel. Daar grijpt de overheid nu in: vanaf 2026 valt residentieel vastgoed – inclusief bouwgronden – volledig buiten het gunstregime.
Belangrijk: dit geldt niet alleen voor vastgoed dat rechtstreeks in de vennootschap zit, maar ook voor vastgoed dat onrechtstreeks wordt aangehouden via dochtervennootschappen (vanaf een participatie van 10%). Dit geldt wanneer de familiale vennootschap minstens 10% participeert in die dochtervennootschap.
Geen ‘alles of niets’ meer
De nieuwe regeling introduceert een meer gedifferentieerde aanpak. Het gunstregime blijft mogelijk, maar enkel voor het deel van de aandelenwaarde dat geen betrekking heeft op residentieel vastgoed.
Concreet betekent dit dat de aandelenwaarde van de vennootschap moet worden opgesplitst:
- een kwalificerend deel (operationele activiteiten),
- en een uitgesloten deel (residentieel vastgoed).
Op dat uitgesloten deel zijn de gewone tarieven van toepassing, wat kan leiden tot een aanzienlijk hogere belastingdruk. Bij Van Hooff Accountancy zijn we thuis in de materie en bekijken we graag samen wat mogelijk is om binnen het wettelijk kader deze druk te minimaliseren.
Verplicht waarderingsverslag
Een belangrijke nieuwigheid is de verplichte waardering van de vennootschap. Wie het gunstregime wil toepassen, moet een waarderingsverslag laten opmaken door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant. Die verplichting geldt ook wanneer de vennootschap geen residentieel vastgoed aanhoudt.
Het waarderingsverslag moet vaststellen of, en in voorkomend geval in welke mate, de aandelenwaarde toerekenbaar is aan residentieel vastgoed. Het deel van de aandelenwaarde dat betrekking heeft op residentieel vastgoed komt niet in aanmerking voor het gunstregime en zal worden belast aan de gewone tarieven van de schenk- of erfbelasting.
De verplichte waardering vormt een bijkomende formaliteit die kosten en administratieve lasten met zich meebrengt, ook wanneer uiteindelijk wordt vastgesteld dat geen residentieel vastgoed aanwezig is.
Einde van de economische activiteitstoets
Opvallend is dat de vroegere parameters rond personeel en vastgoed verdwijnen. De voorwaarde van een reële economische activiteit blijft echter wel bestaan. De beoordeling daarvan zal voortaan meer feitelijk en minder voorspelbaar gebeuren door VLABEL.
De discussie over personeelsomvang of balansstructuur maakt plaats voor een meer directe benadering: zit er residentieel vastgoed in de structuur, dan wordt dat deel uitgesloten.
Een uitzondering blijft bestaan voor vennootschappen die minstens 75% van hun omzet halen uit residentiële vastgoedactiviteiten én die gedurende de drie jaren voorafgaand aan de schenking of het overlijden minstens één voltijdse werknemer tewerkstelden.
Impact op uw vermogensplanning
Voor vennootschappen zonder residentieel vastgoed verandert er weinig. Maar wie vastgoedportefeuilles aanhoudt binnen de vennootschap, doet er goed aan zijn planning te herbekijken.
De impact kan aanzienlijk zijn:
- Hogere erf- of schenkbelasting op een deel van de waarde.
- Bijkomende kosten voor waardering en documentatie.
- Minder fiscale zekerheid.
Tegelijk blijft er ruimte voor optimalisatie. Structuurkeuzes, timing van overdrachten en een correcte waardering worden nog belangrijker. Iets waar we bij Van Hooff Accountancy graag bij helpen.
Terug naar de kern
De hervorming bevestigt een duidelijke beleidsintentie: het gunstregime moet terug naar zijn kern, namelijk het ondersteunen van echte ondernemingsactiviteiten, niet het fiscaal optimaliseren van privévastgoed.
Voor ondernemers en families betekent dit vooral één ding: anticiperen. Een grondige analyse van de vennootschapsstructuur en toekomstplannen is geen luxe, maar een noodzaak.
Wil je jouw situatie onder de loep laten nemen en je goed voorbereiden? Maak een afspraak en laat je planning bekijken en optimaliseren. De koffie staat alvast klaar.
